รอบรู้เรื่องกฏหมาย
“จะปลดหนี้สินของ 2nd Mortgage ได้ไหม”

วันนี้เรามีบทความพิเศษซึ่งเป็นความรู้ทางด้านกฏหมายใกล้ตัวเรามาก แต่บางท่านอาจจะยังไม่มีความรู้มากเท่าไหร่ วันนี้ทาง สำนักงานกฏหมายนิโคลัส นาสสิฟ โดยคุณกิตติมา เอตัญญะกุลก็ได้มาให้ขยายความให้เราเข้าใจกันมากขึ้นในเรื่องของ “จะปลดหนี้สินของ 2nd Mortgage ได้ไหม” ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับท่านแน่นอนค่ะ

มีหลายคนที่ซื้อบ้านแล้วมี Mortgage หรือ Loan มากกว่าหนึ่งอัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อตอนที่ตลาดบ้านบูมมากๆเมื่อประมาณ ประมาณปี 2002-2006 โดยแหล่งผู้ให้กู้เงินหรือสถาบันการเงินต่างปล่อยเงินกู้กันอย่างเอิกเกริกโดยไม่กลัวว่า ใครจะทิ้งบ้าน  ถึงขนาดว่าให้กู้กัน 100 เปอร์เซนต์ของราคาบ้าน  คือ  การกู้ครั้งแรกได้ 80% และในการกู้ครั้งที่ 2 ได้ 20 เปอร์เซนต์  สาเหตุหนึ่งอาจเนื่องมาจากตลาดบ้านตอนนั้น ขยับราคาขึ้นกันข้ามวันข้ามคืน ทางผู้ให้กู้ก็ชะล่าใจ คิดว่ายังไงราคาบ้านหลังซื้อแล้วคงมีมูลค่าตามขึ้นมาเอง เงินที่ให้กู้ไปก็มีหลักประกันสูงขึ้นเรื่อยๆ  สมมุติว่าซื้อบ้าน

เดือนพฤษภาคมนี้ ราคา 100,000 ดอลลาร์ ถัดมาอีก 3 เดือน ประมาณเดือนสิงหาคม บ้านมีราคาขึ้นเป็น 115,000 ดอลลาร์  ความเป็นไปได้ก็คือ แล้วปีหน้าล่ะ  ก็จินตนาการกันไปว่าน่าจะเป็น 160,000 ดอลลาร์ มั้ง  อันนี้เป็นเรื่องปกติค่ะ  ใครที่มองเห็นการลงทุนตรงนี้เพราะการทำงานทั้งปีเฉลี่ยอาจจะอยู่ที่ห้าหมื่นต่อปี บ้านที่เราซื้อไว้อยู่เฉยๆ ได้กำไรขึ้น 60,000 ดอลลาร์  ใครล่ะจะไม่สนใจ

 

อย่างไรก็ตาม เรื่องของอนาคตไม่มีอะไรแน่นอน อาจจะตกงาน อาจจะเจ็บป่วยจนไม่สามารถทำงานได้  หรือทำงานได้น้อยลง หรืออะไรก็แล้วแต่ที่ทำให้ท่านไม่สามารถควบคุมการเงินได้อย่างแต่ก่อน ในกรณีของบ้านที่มี 2nd Loan,  กฏหมายล้มละลายสามารถช่วยลบล้าง หรือปลดหนี้ 2nd Loan ได้ด้วย (ปลดหนี้ 1st Loan ไม่ได้เด็ดขาด ค่ะ  ไม่มีกรณีเลยค่ะ ) การปลดหนี้ 2nd Loan เป็นเหมือนผลพลอยได้จากการทำล้มละลายโดยตรง   แต่ทั้งนี้ก็ทำได้ในบางกรณี หรือบางลักษณะคดีเท่านั้น ไม่ใช่ว่าทำได้ เหมือนกันทุกคน ถ้าจะเปรียบเทียบให้เห็นอย่างง่ายๆ คือ การจ้างช่างตัดเสื้อผ้าตัดเสื้อผ้าให้เราใส่ เสื้อของแต่ละคนจะตัดเท่าๆ กันไม่ได้เพราะ ส่วนเว้าส่วนตรงของแต่ละคนจะต่างกัน ตัดให้พอดีต้องวัดจากตัวจริงค่ะ  ที่นี้คดีของใครก็ของใครจะไม่เหมือนกันซะทีเดียว   ดังนั้นทนายความที่ได้รับใบอนุญาตเท่านั้นที่จะให้คำแนะนำท่านได้ถูกต้องค่ะ

 

การปลดหนี้สินของ 2nd Mortgage ได้จึงทำได้ตามกรณีหรือเงื่อนไขที่ประกอบไปด้วยหลักใหญ่ๆ คือ

 

1. ต้องทำเป็น Chapter 13 อย่างที่เคยกล่าวให้ทราบว่า ล้มละลายมีหลาย Chapter,  คนที่ทำล้มละลาย Chapter 7 จึงไม่สามารถปลดหนี้ของ 2nd Loan ได้ เหตุผลอีกอย่างที่ Chapter 7 ทำการลบล้างหนี้ไม่ได้เพราะหนี้ของ 2nd Loan เป็นหนี้ที่เกิดจากความสมัครใจ คือเราเจตนา หรือสมยอมก่อพันธะสัญญาหนี้ตัวนี้ขึ้นมาเอง (Voluntary)  อย่างไรก็ดี Chapter 7 สามารถปลดหนี้ที่ไม่สมัครใจได้เหมือนกัน เช่น Involuntary Lien ต่างๆ  ซึ่งอาจจะได้กล่าวในโอกาสต่อไป

 

2. ราคาท้องตลาดของบ้าน  (Fair Market Value) ต้องมีราคาน้อยกว่า 1st Loan หรือ 1st Mortgage ในขณะที่ยื่นฟ้องล้มละลาย

เช่น  ถ้าวันยื่นฟ้องล้มละลาย ลูกหนี้มีหนี้สินค้าง 1st Loan อยู่ 100,000 ดอลลาร์ ราคาท้องตลาดของบ้านต้องไม่ถึง 100,000 ดอลลาร์ จึงจะเข้าข่ายที่ทำได้   กรณีสมมุติว่าถ้าราคาท้องตลาด 100,001 ดอลลาร์ (คือเกินไปแค่ 1 ดอลลาร์เท่านั้น) ถามว่า ศาลล้มละลายจะอะลุ้มอะล่วยให้ได้บ้างไหม  คำตอบ คือ ไม่ได้ค่ะ แค่หนึ่งดอลลาร์ หรือเหรียญเดียวก็ ไม่ได้ค่ะ  ฉะนั้นก่อนที่ท่านจะตัดสินใจทำ Chapter 13 นี้แนะนำเลยค่ะ  ต้องให้ผู้ประกอบวิชาชีพที่มีใบอนุญาตประเมินราคาบ้าน หรือ Licensed Home Appraiser มาตีราคากันก่อนตัดสินทำล้มละลายในกรณีที่ท่านมีจุดประสงค์ที่จะปลดหนี้สินของ 2nd Loan โดยตรง    และการตีราคาบ้านก็ต้องใช้ราคาที่เป็นอยู่ในขณะยื่นฟ้องล้มลาย   ถ้าฟ้องล้มละลาย ปี 2007 แล้วมาใช้ราคาบ้านปี 2009 ก็ไม่ได้เหมือนกัน

 

3. ต้องเป็นบ้านที่ลูกหนี้อยู่อาศัยในฐานะเป็นเจ้าของบ้าน (Homeowner occupy) ถ้าเป็นบ้านที่ลูกหนี้ไม่ได้อยู่อาศัยเอง หรือเป็นบ้านที่ให้เขาเช่า ซึ่งอันนี้รวมถึงบ้านที่ไม่ได้ให้เช่าแต่เจ้าของไม่ได้อยู่เอง เช่นบ้านที่ให้ญาติพี่น้องหรือใครอยู่โดย ไม่คิดค่าเช่า  ก็จะนำมาขอปลดหนี้ 2nd Loan ไม่ได้เหมือนกัน  คิดอีกมุมหนึ่ง ถ้ากฎหมายเปิดโอกาสให้ปลดหมดทั้งบ้านอยู่เอง และบ้านที่ไม่ได้อยู่เองสถาบันการเงินคงต้องล้มละลายกันมากกว่านี้แน่  อันที่จริงก็น่าเห็นใจสถาบันการเงินเขาอยู่เหมือนกัน  

จริงอยู่เขาได้ดอกเบี้ยไปแต่เราก็ได้บ้านมาอยู่  แต่พอบ้านราคาลงเขาต้องยกหนี้ให้เราโดยไม่มีข้อแม้ เพราะกฎหมายล้มละลายให้ อำนาจไว้ลูกหนี้จึงได้รับสิทธิประโยชน์ข้อนี้จากกฎหมายล้มละลายโดยตรง

ข้อความข้างต้นไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายนะคะ เป็นเพียงประสบการณ์ที่เล่าสู่กันฟัง ถ้าท่านอยากจะได้รับคำแนะนำทาง กฎหมาย หรือต้องการปรึกษากับทนายความที่มีความรู้ความชำนาญในด้านกฏหมาย และสามารถให้คำปรึกษา หรือช่วยเหลือ ท่านได้ สามารถโทรเข้ามาพูดคุยหรือโทรนัดหมายเพื่อเข้ามาพบได้ที่ 213 736-1899

 




นำเสนอข่าวโดย : Kittisuda .,
แหล่งที่มาข่าวโดย : สยามทาวน์ยูเอส

แสดงความคิดเห็น

Name :
 
Detail :
 



  • ¤ÇÒÁ¤Ô´àËç¹·Õè : 42

ถ้าถูกฟ้องจาก บัตรเครดิต ต้องทำอย่างไรบ้าง แล้วจะถูกตัดสินให้ติดคุกมั้ยครับ?

  • ¼ÙéÊè§: Nirun
  • 69.180.126.81 Oct 08, 2018 @08:29 AM
  • ¤ÇÒÁ¤Ô´àËç¹·Õè : 41

ผมอยากทราบวิธีป้องกันบ้านไม่ให้ถูกฟ้องแล้วจะถูกยึดขาย.ช่วยบอกวิธีให้ผมทราบด้วยครับ,

  • ¼ÙéÊè§: จักรวาล
  • 223.24.185.170 Aug 21, 2018 @06:15 AM
  • ¤ÇÒÁ¤Ô´àËç¹·Õè : 38

Cucumbers?? Yikes! That’s one I did NOT know was on the dirty dozen list. Now I’m really glad I didn’t just assume I already knew the list and keep going. Thanks for the info. I shall pass it along.

  • ¼ÙéÊè§: copy vca alhambra necklace
  • 219.136.94.253 Nov 12, 2017 @12:07 PM
  • ¤ÇÒÁ¤Ô´àËç¹·Õè : 15

Very good blog! Do you have any tips for aspiring writers? I'm hoping to start my own blog soon but I'm a little lost on everything. Would you recommend starting with a free platform like Wordpress or go for a paid option? There are so many choices out there that I'm totally overwhelmed .. Any ideas? Thanks a lot!
chanclas oakley espa帽a http://www.italfersnc.com/dist/index.php?chanclas-oakley-espa帽a-26503372

  • ¼ÙéÊè§: chanclas oakley espa帽a
  • 10.255.1.254 Sep 14, 2016 @04:08 AM
ฉบับที่
462
siamtownus newspaper






Hots Clip VDO ดูทั้งหมด

ขออภัยสัญญาณ VDO มีปัญหากำลังดำเนินการแก้ไข